مشروع نظام ملكية الطبقات العقارية وفرزها

مشروع نظام ملكية الطبقات العقارية وفرزها

مشروع نظام ملكية الطبقات العقارية وفرزها
المادة الأولى :
1 الأرض: هي القطعة المخصصة لتشييد بناء عليها ، ولإنشاء مرافقه وخدماته العامة، حسب المخطط الهندسي المعتمد يفسح البناء .
2 الوحدة العقارية : هي الدار ، أو الطبقة أو الشقة أو المر آب ( القراج ) أو الدكان أو أي جزء من البناء النظامي يمكن فرزه وإجراء حقوق الملكية عليه والتصرف به مستقلاً عن أجزاء البناء الأخرى .
3 الصيانة والترميم : هي الأعمال الضرورية لحفظ العين من الهلاك أو حفظ المنفعة سواء كانت لوحدة مستقلة أو لما تدخله الملكية المشتركة كالمصعد والسلم والحديقة وغيرهما .

المادة الثانية: تشييد البناء
1 لكل مالك أن يبني على أرضه ، ضمن حدود الأنظمة والتعليمات بناء من طبقة فأكثر ، ويفرزه إلى وحدات عقارية مستقلة تبعا للتصميم المعتمد في المخطط والفسح ويكون تصرفه في بعض أو كل هذه الوحدات باعتبار كل واحدة منها مستقلة عن الأخرى .
2 ترقم الوحدات العقارية في البناء الواحد ترقيمًا تسلسليًا بحيث لا يكون رقم واحد لوحدتين عقاريتين في البناء الواحد .
3 يجب دائمًا أن يبقي شكل وحدود الأرض وأطوالها والبناء ومقاييسه مطابقًا للمخطط المعتمد المذكور .
4 تبقى محتويات صك الملكية مطابقة لأوصاف وحدود وشكل الأرض والوحدة العقارية ، فإذا اختلفت هذه الأوصاف عن الواقع تجري الجهة المختصة تصحيح بيانات الصك وفقًا للإجراءات النافذة ، ويشترط لتصحيح المخطط ، بسبب ظروف مشروعة أن تعاين الجهة المختصة بتصحيح صك الملكية ، العقار المطلوب تصحيح مخططه أو بيانات الصك على الطبيعة ، وتستمع إلى الشهود وبحضور مهندس من البلدية متى دعت الحاجة لذلك ليقوم بإجراء التصحيح اللازم على المخطط ويعتمد من مصدره ، وتقوم الجهة المختصة بتصحيح بيانات الصك حسب الإجراءات النافذة ولا يمنع ذلك من لجوء المتضرر إلى القضاء لإثبات ما لحق به من ضرر وسببه .
5 أ إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء ، اعتبروا جميعهم شركاء في ملكيته ، أرضًا وبناءً ، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية ، وملاحقه ، كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات ما لم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك.
ب يجب أن يتضمن العقد أيضًا أسماء أصحاب الحصص العينية ، من مالكي الأرض، وأصحاب الحصص النقدية ، وأوصاف الأرض المعدة للبناء ، ورقم وتاريخ ومصدر صك ملكيتها و التزامات وحقوق الشركاء الأخرى .

المادة الثالثة : قسمة الوحدات المفروزة
للشركاء أن يتقاسموا حصصهم الشائعة في البناء المشترك، ويختص كل منهم بوحدة عقارية أو أكثر، فإن لم يتفقوا على القسمة، جاز لطالب القسمة إجبارهم قضاء حسب الأحكام الشرعية

المادة الرابعة: ملكية الأجزاء المشتركة.
1 يعتبر مالكو الوحدات العقارية ، في بناء واحد ، شركاء ، كل بنسبة قيمة ما يملكه ، في :
الأرض المشيد عليها البناء ، والحدائق والارتدادات وهيكل البناء والسطح وجميع أجزاء البناء الأخرى المعدة للاستعمال بينهم ملتصقة أو منفصلة كالمواقف والممرات والنوافير وغيرهما، ما لم يثبت خلاف ذلك .
2 الحواجز الجانبية والحيطان والأسقف بين وحدتين متلاصقتين في بناء قائم تعتبر مشتركة بين أصحابها ما لم يثبت خلاف ذلك وللأعلى حق القرار وللأسفل حق السطحية، ولا يحق لأي منهما استعمال حصته في ما يلحق ضررًا فاحشًا بحصة الآخر وإلا ضمنه.
3 الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض المالكين تكون ملكًا مشتركًا للجميع ما لم يرد اتفاق بخلاف ذلك.
4 يكون نصيب كل مالك في الأجزاء المشتركة وفق الفقرات السابقة فيما لا يقبل القسمة جزءًا شائعًا في الأرض والبناء ويلحق بالوحدة العقارية إلحاقًا تامًا في التصرفات جميعها ما لم يرد اتفاق بخلاف ذلك.

المادة الخامسة: الصيانة
1 ما لم يكن اتفاق آخر، يشترك كل مالك وحدة عقارية، أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة السابقة، وإدارتها وترميمها كل بقدر ما يملك من البناء.
2 لأي مالك في العمارة المشتركة أن يحسن ، على نفقته ، الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء دون أن يغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالمالكين الآخرين ، بعد موافقة اللجنة الإدارية المنصوص عليها بالمادة التاسعة من هذا النظام قبل مباشرته هذه التحسينات .
3 على مالك الوحدة صيانة وترميم حصته المستقلة، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة.
4 ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته الشائعة جبرًا في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها.
5 على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه ، وعلى صاحب العلو ألا يزيد في بنائه بحيث يضر بالسفل ، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل .
6 إذا هلك البناء، بغير تقصير من أحد، أو لأي سبب لا يد لأحد فيه، تقرر الجمعية العمومية ما يجب اتخاذه دون إلحاق ضرر بأحد.
7 إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال ، لحفظ سلامة البناء المشترك أو حسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها ، داخل أية وحدة عقارية من هذا البناء ، فليس لمالكها معارضة المتضرر أو اللجنة الإدارية في ذلك على أن تعاد الحال في هذه الوحدة العقارية إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فور انتهاء الإصلاحات اللازمة .

المادة السادسة : حق الارتفاق
1 حق الارتفاق تكليف مفروض على عقار لمنفعة عقار آخر يملكه غير مالك العقار الأول إذا لزم الأمر ذلك .
2 يكتسب حق الارتفاق ويزول بالتصرف الشرعي أو بالاتفاق أو بحكم القضاء وينتقل مع العقار و المنتفع حكمًا بانتقال ملكيته لأي سبب من الأسباب ما لم يكن هناك استثناءات .
3 على المستفيد من حق الارتفاق ألا يغلو في استعماله أو يتجاوز حدود العرف والآداب العامة إلى حد يلحق بالجار ضررًا غير مألوف .
4 لا يلزم صاحب العلو بسد نوافذ وحدته العقارية ولكن إذا كان يستطيع من غير حيلة كشف سكنى جاره ، يجبر على بناء سترة تمنع مشارفة الأسفل .
5 يراعى في تقدير مجاوزة ضرر الجوار للحد المألوف الآداب الشرعية والعرف وطبيعة العقارات وموقع كل منهما بالنسبة للآخر والغرض الذي خصصت له.

نقل الملكية :المادة السابعة
1 تدون في صك ملكية الوحدة العقارية ، المستقل الحقوق المتفرعة عن حق الملكية والحقوق العينية التبعية مهما كان نوعها .
2 لا يحتج على الغير بأي سند من الأسناد في نقل الملكية قبل تسجيله لدى الجهة المختصة .
3 على مالك الوحدة العقارية إذا رغب بنقل ملكيتها إلى الغير أن يحررها من القيود والحقوق التي تثقلها إلا إذا قبل الخلف ذلك .
4 يتم تحرير ملكية الوحدة العقارية ، من القيود المذكورة في الفقرة السابقة رضاءً بين مالكها وبين أصحاب الحقوق المقيدة ، والانقضاء .
5 يكون نقل الملكية إما جبرًا ، تنفيذ لمقتضى شرعي كالارن ، أو نظامي كنزع الملكية ، أو وجوبًا تنفيذًا لمقتضى حكم قضائي مكتسب الدرجة القطعية ، أو اختيارًا تنفيذًا لمقتضى عقد أو إقرار .
وتتم إجراءات نقل الملكية أمام الجهة المختصة نظامًا في توثيق العقود والإقرارات وإصدار الصكوك المتعلقة بها . وفقًا للإجراءات النافذة نظامًا ، مع مراعاة ما ورد في هذا النظام .

المادة الثامنة : نزع الملكية
1 إذا اقتضت المصلحة العامة نزع ملكية العمارة ، فإن كان النزع لكاملها أو لما هو مشترك أو بعضه كالحديقة والارتداد أو غيرهما فإن لكل مالك من التعويض بقدر نسبة قيمة ما يملكه من هذه العمارة .
2 أما إن كان المنزوع جزءًا من العمارة المفرزة إلى وحدات ولم يحصل بسببه ضرر على بقية المالكين فإن كامل التعويض لصاحب الجزء المنزوع منه ملكيته دون غيره .
3 إذا كان النزع يحصل بسببه ضرر على بقية المالكين أو بعضهم، فيقدر قيمة المنزوع لوحده ويصرف لمالكه، ويقدر قيمة الضرر لوحده ويصرف لبقية المالكين كل بقدر نسبة ما لحقه من الضرر.

المادة التاسعة: جمعية الشركاء
1 تتكون من جميع المالكين في البناء المشترك، جمعية الشركاء، تصدر قراراتها بالإجماع وعند التنازع يرجع إلى أهل الخبرة.
2 يدعى أعضاء الجمعية العمومية للاجتماع بخطاب أو بأية وسيلة أخرى كتابية تثبت علم العضو بمكان وزمان الاجتماع .
3 تتولى جمعية الشركاء ما يلي :
وضع لائحة لضمان حسن الانتفاع بالبناء المشترك وإدارته أو تعديلها.
انتخاب لجنة إدارية من المرشحين من أعضائها مؤلفة من ثلاثة أشخاص على الأقل للقيام بأعمال الإدارة اللازمة لمدة سنة ، ويجوز لجمعية الشركاء تعيين مدير من الشركاء أو من غيرهم ليقوم بأعمال اللجنة الإدارية إذا اقتضى الأمر ذلك ، ويجوز ترشيح العضو أكثر من مرة .
الموافقة لأحد المالكين بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة إذا كان يغير من صفتها .
تعديل نسب توزيع نفقات الصيانة والترميم والإدارة كلما كان هذا التعديل ضروريًا .
تقرير وضع البناء المشترك المتصدع والمتهدم لأي سبب من الأسباب وذلك دون الإخلال بالأنظمة البلدية والعمرانية النافذة، وتوزيع نفقة الترحيل إن لزم على المالكين حسب حصصهم.
قبض وتوزيع التعويض المقرر قضاء أو نظامًا عن حريق البناء أو تهدمه بسبب لا يد للمالكين أو أحدهم فيه.
المصادقة على حسابات اللجنة الإدارية وتقرير ما تعرضه عليها من أعمال جديدة.
4 وتجتمع جمعية الشركاء :
1 اجتماعًا عاديًا مرة كل سنة تحدد موعده في أول اجتماعاتها أو استثنائيًا كلما دعت الحاجة لذلك.
2 يدعو على الاجتماع العادي، رئيس اللجنة الإدارية، وفق الأصول المبينة في الفقرة ( 2 ) أعلاه ويدعو إلى الاجتماع الاستثنائي، إما اللجنة الإدارية مجتمعة، أو أغلبية أعضاء الجمعية العمومية، ويرفق مع الدعوة الاستثنائية جدول بالأعمال المطلوب بحثها.
5 تسجل محاضر اجتماعات جمعية الشركاء في سجل مخصص، ويوقع عليه الحاضرون جميعهم أصالة ووكالة على ما تم اتخاذه في الاجتماع، ويجوز للعضو المخالف أن يسجل مخالفته في ذيل المحضر ويوقع عليه.
5 تتولى اللجنة الإدارية :
أعمال الإدارة، ويمثل رئيسها المالكين أمام الدوائر الرسمية وغيرها فيما يتعلق بأعمال اللجنة حتى ولو كانت خصومة مع أحد المالكين.
تعيين حارس البناء المشترك أو البواب، أو عامل المصعد أو التنظيفات العامة في العمارة المشتركة إذا استلزم الأمر ذلك .
جمع التكاليف اللازمة للصيانة والترميم والأجور المستحقة للمستخدمين المذكورين أعلاه ، وصرفها في وجوهها ولها أن تجمع هذه التكاليف قبل بدء الأعمال وتحتفظ بالوفر في صندوقها للحاجة.
الموافقة على إجراء التحسينات التي يقوم بها أحد المالكين على نفقته في الأجزاء المشتركة دون أن تبدل صفة الجزء المطلوب تحسينه .
مسك دفتر حسابي تثبت فيه الواردات والنفقات بوضوح، وحفظ صورة من إيصال استلام حصة المالك وفاتورة صرف النفقة. وتقديم تقرير حسابي سنوي للجمعية العمومية، وكل ما يسند لها من الجمعية العمومية أو التعليمات الإدارية والنظامية.
تجتمع اللجنة الإدارية كلما دعت الضرورة ، وتدون محضرًا بالاجتماع يوقعه أعضاؤها .
المادة العاشرة : ينشر هذا النظام في الجريدة الرسمية ويعمل به بعد ثلاثة أشهر من تاريخ نشره