جدل حول كفاءة التثمين الحقيقي للوحدات السكنية في السعودية

17-02-2013, 10:33 AM

جدل حول كفاءة التثمين الحقيقي للوحدات السكنية في السعودية

المصدر: جريدة الشرق الاوسط
أرجح خبراء القطاع العقاري في السعودية دواعي تضخم الوحدات السكنية إلى تواطؤ صغار الموظفين لدى بعض المصارف المحلية مع المثمنين غير المعتمدين لتثمين العقارات ورفع أسعارها؛ وذلك بهدف زيادة نسبة العمولات الممنوحة لموظفي البنوك بعد طلب الأفراد التمويل السكني.
وقال المهندس محمد الهندي الخبير العقاري القائم على التدريب في غرفة جدة (غرب السعودية)، لاعتماد أول دفعة مثمنين معتمدين من هيئة المقيمين السعوديين لـ«الشرق الأوسط»: «إن قلة حجم المعروض من الوحدات والتثمين من قبل أفراد غير معتمدين للبنوك أدى إلى تضخم في أسعار الوحدات السكنية، بمعنى أن بعض موظفي البنوك يستعين بمثمن يزيد من سعر السلعة حتى يستفيد الموظف من النسبة التي يتقاضها كعمولة من ه».

وأضاف الهندي: «إن حجم الطلب المقدم للبنوك يقدر بـ15 ألف وحدة سكنية سنويا، عن طريق البنوك والشركات، وحجم التمويل السنوي يقدر بـ12 مليار ريال (3.2 مليار دولار)، مقابل أن مصاريف التثمين وإعادة التثمين تقدر بنحو 50 مليون ريال (13.3 مليون دولار) من قبل البنوك سنويا».

وبين الخبير العقاري «أن قطاع التثمين يستحوذ عليه نحو 20 في المائة من الشركات الأجنبية؛ لذلك فإن هناك دورات تهدف إلى التمكين والوصول إلى المهنية المنشودة عند ممارسة التثمين العقاري، وباحترافية عالية، لإيجاد بيئة عمل محفزة تدعم توظيف الكوادر الوطنية، وتساهم في تنظيم المهنة.. الأمر الذي ينعكس إيجابيا على المحافظة على ثروات الوطن والمقيمين عند ممارسة المهنة في ظل اعتماد منظومة الرهن العقاري، وتأسيس هيئة للمقيمين السعوديين».

في المقابل قال طلعت زكي حافظ الأمين العام للجنة الإعلام والتوعية الية بالبنوك السعودية لـ«الشرق الأوسط»، «إن البنوك السعودية تطبق أعلى المعايير والممارسات المعروفة على مستوى العالم فيما يتعلق بالتثمين التي تقوم على تثمينها أو أي منقولات أخرى، معتمدة في ذلك على مكاتب متخصصة ومحترفة في الوقت نفسه، ولها سمعتها التجارية والأدبية المعروفة في السوق».

وزاد: «حيث إن التعامل مع مثل هذه المكاتب يحقق المصداقية، سواء للبنوك أو لعملائها، ويحافظ على حقوق الأطراف المعنية، ويجعل العقار في قيمته الحقيقية التي يستحقها، فالبنوك السعودية عادة ما تلجأ للحيادية وضمان دقة التقييم لأكثر من مكتب تثمين، بحيث يمكن من خلال ذلك مقارنة معدلات التقييم وأخذ المعقول منها الذي يعكس إلى حد كبير القيمة الحقيقية للعقار، من باب التأكد من أن الحقوق مصونة، وأنه لا ضرر ولا ضرار يقع على البنك أو عميله».

واستطرد حافظ: «دائما يفضل في هذه الحالة أن تكون الجهات المثمنة خارجة عن تنظيم البنك بهدف الحيادية التامة، وبحكم التخصص، وكما هو معروف لا يقع عمل التثمين العقاري، وهو مجال متخصص ومتشعب، ضمن الأعمال التجارية للبنوك التي سمحت بها مؤسسة النقد العربي السعودي، وبالتالي تلجأ البنوك إلى جهات معتمدة لها اسمها المرموق التجاري، ومكانتها في السوق؛ بهدف الحيادية التامة والمحافظة على حقوق الأطراف».

وبالعودة إلى المهندس محمد الهندي فقد أشار خلال المؤتمر الخاص بتدشين أول دورة معتمدة للمثمن العقاري لتأهيل المثمنين وفق أسس علمية بالتعاون مع مراكز دولية، إلى «أن البنوك تتعامل مع الموظفين المسوقين وفق نسب سنوية محددة، ويعمد موظفون إلى التعاون مع مثمنين غير أمناء على مهنتهم على رفع العقارات للحصول على تمويل عال، وبيع العقار بأسعار مرتفعة غير مبررة وفق مؤشرات اقتصادية تقاس في السوق العقارية».

بدوره قال عبد الله الأحمري رئيس لجنة التثمين في الغرفة التجارية بجدة: «إن التأهيل سيتم عن طريق برنامج دبلوم في التثمين العقاري تم التعاقد مع مراكز عالمية في هذا المجال لتقديمه خلال 3 أشهر، بعد أن صاحب القطاع انتشار عقد دورات بسيطة لا تتجاوز 5 أيام لا تكفي أن تحدد أساسيات التثمين، وكان يقبل عليها البعض للحصول على شهادة تثمين».

وأضاف الأحمري «أن الدورات التي قامت الغرفة بتبنيها في مقراتها وتحت إشرافها لضمان جودة المادة العلمية، وأن تكون الدورة متوائمة مع حجم السوق في النشاط، إضافة إلى أن وجود شهادات معتمدة سيحد من وجود مثمنين في السوق غير مؤهلين بعد أن تسببوا في الإضرار بالسوق من خلال تقييمهم وتقديراتهم لأثمان العقارات بطرق عشوائية وغير مبنية على معايير عقارية علمية».

في المقابل ينطلق معرض جدة لتطوير المدن والاستثمار العقاري «سيتي سكيب جدة» مطلع الشهر المقبل بمركز جدة للمنتديات، بفعاليات جديدة تتناول القضايا المحورية في القطاع العقاري السعودي، تتطرق للإسكان الميسر، وتنمية الاستثمارات في قطاع الضيافة، بالإضافة إلى لقاء المعماريين في البلاد، بهدف تقديم فرص لبحث ومناقشة أوضاع كافة فئات العقارات وتحديات العرض والطلب في السوق السعودية.

وقال حسين الحارثي، نائب الرئيس والعضو المنتدب لشركة «معارض الوطنية»: «إن كافة عوامل الطلب في السوق متاحة للحفاظ على نمو القطاع السكني، ورفد المستثمرين بفرص حقيقية للاستثمار في هذا القطاع وتحقيق عوائد مجزية، خاصة أن التعداد السكاني بمدينة جدة قد تضاعف في السنوات الخمس والعشرين الماضية ليصل إلى 3.6 مليون نسمة، ويتوقع لهذا النمو السكاني أن يسهم في رفع أسعار العقارات والإبقاء على معدلات الطلب كما هي، مع ضآلة المعروض من المساكن».

ورغم الخطط الرامية لبناء مليوني وحدة سكنية بحلول عام 2015، فإنه من غير المتوقع أن تلبي هذه الوحدات الطلب على المساكن، ومع وجود الكثير من المشاريع في مرحلة التخطيط والتنفيذ، وبقاء الطلب عند معدلاته الحالية، فإنه من المتوقع ازدياد الاستثمارات في السكن الميسر، وسيكون من شأن الأسعار المرتفعة تحفيز المستثمرين.

من جهته أوضح المهندس خالد التلمساني الرئيس التنفيذي لشركة «سمو العقارية» «أن النمو الكبير الذي نشهده في سوق العقار بشكل عام، سواء في جدة أو على مستوى المملكة أو المنطقة، أدى إلى ظهور فئة متخصصة من مشاريع التطوير السكني، ومن هذا المنطلق فإن (سيتي سكيب جدة) يقدم للمطورين، لاستعراض عدد من مشروعاتهم الكبرى خلال فترة انعقاده».